低買日本物業 博Yen樓價升值? 【東方日報訪問】

  • 1 年 前
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低買日本物業-博Yen樓價升值-東方日報訪問

日本物業受不少海外投資者追捧,尤其圓匯去年插水,變相令投資日本樓更加划算。隨着日本恢復通關,不少投資者都希望快人一步,到日本實地考察作買樓投資。專家預期,今年日本樓市走勢將受到央行行長換人、通脹、息口等因素影響,現時買入日本樓,有機會一次過賺取匯價、租金,以及樓價升值。

星之谷移民顧問董事總經理張子煬表示,回顧去年日本主要城市的樓價,東京和大阪皆有所上揚,東京首都圈的二手公寓成交價為每方米約4.3萬港元,連續31個月上升;大阪去年整體樓價升幅超過5%,當中,二手樓價平均升逾3%,天王寺、西區等地點的升幅最為顯著。

他續指,雖然樓價上升,但去年日圓兌港元創新低,10月時每百日圓曾跌穿5.2港元水平,當地同一個物業相當於有8折優惠。即使目前日圓匯價回升至近6算水平,但宏觀而言仍屬於低位。再者,日本主要地區租務需求強勁,例如東京物業出租率達九成,不少物業更是連租約出售,普遍物業回報率至少有4厘以上,投資者可以即買即收租,同時等待日圓匯價回升和物業升值的時機,達致價、匯、租齊賺。

張氏認為,目前最值得投資者關注、會影響後市的消息,是日本央行行長的變更。任期近10年的現任行長黑田東彥今年4月將會離任,而日本政府上周正式向國會提名經濟學家植田和男接任行長一職。外界預料,植田上任後,日本央行未來政策不會出現激進的變化。

不過,央行在去年12月把日本10年期國債孳息率的上下波動的範圍,由0.25厘擴大至0.5厘,亦即是相當於加息,導致圓匯在一個月抽升近5%,似乎又與現行政策背道而馳,所以央行4月換帥後,政策取態仍要拭目以待。

另外,日本的通脹率走勢不容忽略。日本去年12月核心消費物價指數(CPI)按年升4%,創1981年以來最大升幅。倘若日本政府持續寬鬆貨幣政策,或會令當地通脹持續,同時刺激樓價上升。

星之谷移民顧問董事總經理張子煬建議,如果有意在日本投資物業,東京和大阪仍然是熱門的選擇。因為東京作為首都,是外國人首選的落腳地,每年亦吸引超過1,000萬名觀光旅客前往。受惠於旅遊業重新興旺,預計酒店、民宿及商業設施的需求會持續上升,有助推高地價。

旅遊區住屋需求殷 看高一線

他又指,大阪同樣是旅遊熱點,加上將會於2025年舉行世界博覽會,包括賭場的綜合度假區亦正在建設,相信會刺激就業人口,樓價亦可看高一線。

物業類型方面,中古一戶建(二手獨立屋)仍是當地人至愛,環境較公寓大,而且可以免繳管理費及修繕費。不過,新一代日本人生育意欲不高,單身一族、新婚家庭大多選擇較細的1LDK(即有臥室、客廳及廚房各一)單位,並偏向有智能家居等配套設施。

張氏還分享一些日本置業貼士,其中,要判斷物業有沒有升值潛力,可以先了解該地區的人口和出生率等資料。

如果想買樓收租,應該考慮大城市的商業中心區,現時一般樓價算是「平易近人」,例如位於北海道的札幌樓約20多萬港元就有交易,其他城市如大阪及東京等,入場費約50萬港元起。

日本樓的出租年回報率相對高,扣除稅項及成本後,平均為4至7厘左右。如果非商業中心區地段,有些回報率甚至可超過10厘。另外,買家最好選擇距離車站10分鐘路程以內的物業,否則較難出租,影響租值回報。

除了揀樓,外國投資者亦要掌握買賣細節,外國人在日本投資物業並無特別限制,物業屬永久產權,購買後可終身擁有,更可由後代繼承,稅項方面亦與日本人一樣。

他建議投資者可以根據個人的經濟能力,考慮投資單位、獨立屋或買地。買賣流程方面,類似在香港買樓,投資者可以委託房地產經紀、地產代理代為物色合適樓盤,並聘用「宅建士」處理法律上的事宜。

遇到合適的樓盤可向賣家提交購買意向書,並繳付訂金,賣家的「司法書士」會向買家發出重要事項說明書,買家檢查清楚後可與賣家簽署買賣協議。當買家對物業作最後檢查後,便可在司法書士及銀行代表見證下支付餘額、簽署轉讓業權的文件,交易便會大功告成,順利做業主。整個流程與買賣香港物業接近,分別在於日語文件及用詞不同而已。

外勞10大宜居城市 日本佔3席

人力資源顧問機構ECA International今月上旬發布的2022年度外派僱員宜居城市排行榜顯示,日本有3個城市打入10大,相比之下,香港跌至第92位。

ECA根據各地的氣候、醫療服務、住屋及公用事業、隔離程度、社交網絡與娛樂設施、基礎建設、個人安全、政治環境、空氣質素等多個因素,來評估外派僱員在全球超過500個地區的整體生活質素。

在去年度排名中,新加坡繼續蟬聯第一位,成為全球最適宜外派僱員居住的地點,原因是星洲比亞洲其他地區更早解除社交距離措施,使當地生活環境恢復至疫前水平。日本東京和新西蘭威靈頓分別排第2及3位,兩個城市的排名按年互換。至於排名第4的有5個城市,包括日本大阪、日本橫濱、澳洲阿德萊德、澳洲布里斯班及新西蘭奧克蘭。

香港則受去年持續的疫情防控措施影響,宜居排名按年大跌15位,至第92位,除了排在上述城市之後,亦落後於悉尼、台北、倫敦、溫哥華、三藩市等港人熱門移居目的地。

  • 日圓匯價目前縱回升,仍屬低位。
  • 大阪於去年度外派僱員宜居城市排行榜位列第4。
  • 張子煬稱,東京和大阪物業仍是熱門的投資選擇。

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